De quoi s’agit-il ?

“Loc’Avantages” (anciennement “Louer abordable”) est un dispositif de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle permet à des propriétaires de louer leur logement à des locataires  aux ressources modestes, à un niveau de loyer abordable, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Plus le loyer pratiqué est modéré par rapport au niveau de loyer de marché, plus l’avantage fiscal est attractif.

Le dispositif Loc’Avantages a évolué en janvier 2022 pour devenir incitatif pour tous les propriétaires bailleurs, quel que soit leur taux marginal d’imposition, et accroitre ainsi l’offre de logements locatifs privés à loyer maîtrisé.

Les propriétaires bailleurs doivent conventionner leur logement locatif avec l’Anah pour une durée de 6 ans (à compter de 2022).

Dans le cadre de Loc’Avantages avec travaux, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt et d’aides aux travaux de rénovation de son logement.

Quels avantages ?

Les propriétaires bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôts calculée sur les revenus bruts du logement loué (de 15% à 65%) selon le loyer pratiqué et le recours éventuel à un dispositif d’intermédiation locative.

Les aides aux travaux de l’Anah sont calculées selon la nature des travaux envisagés :

• Travaux de rénovation globale d’un logement dégradé ou insalubre : 35% du montant HT des travaux, pour un maximum de 350€/m² et un plafond de travaux de 1000€m², dans la limite de 80m², soit un maximum de 28 000€ par logement.
• Travaux de rénovation (sécurité, salubrité, autonomie de la personne) : 35% du montant HT des travaux pour un maximum de 750€/m², dans la limite de 80m², soit un maximum de 21 000€ par logement.
• Travaux de rénovation autres (dont énergétique sous  réserve d’une amélioration d’au moins 35% de la performance thermique du logement) : 25% du montant HT des travaux pour un maximum de 750€/m², dans la limite de 80m², soit un maximum de 15 000€ par logement.

En complément, ils peuvent également bénéficier de primes : la prime d’intermédiation locative (Loc2 ou Loc3, logement donné en mandat de gestion ou en location à un organisme agréé), la prime de réservation (Loc3, locataire désigné par le préfet), la prime de réduction de loyer (Loc2 ou Loc3 sous certaines conditions) et/ou la prime Habiter Mieux (gain énergétique d’au moins 35%).

Quelles conditions ?

En tant que propriétaire vous vous engagez à :

• louer votre bien non meublé à un locataire aux revenus modestes (le locataire ne peut pas être un membre de votre famille ou de votre foyer fiscal)
• louer votre bien avec un niveau de loyer plafonné (plafonds de loyers définis dès 2022 à la commune ou à l’arrondissement). Un simulateur est disponible sur le site de l’Anah : anah.fr
• signer une convention d’engagement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) sur les modalités de location : niveau de loyer, niveau de ressources du locataire
• louer votre bien pendant une durée de 6 ans
• louer à usage de résidence principale du locataire
• atteindre a minima l’étiquette énergie D (E dans certains cas) du DPE après la réalisation des travaux subventionnés.

Les collectivités locales peuvent proposer une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour certains logements rénovés.

Qui peut en bénéficier ?

Les propriétaires de logements, occupants ou bailleurs, réalisant des travaux d’économies d’énergie.

Les logements éligibles sont ceux achevés avant le 1er janvier 1989, situés dans les communes où une exonération a été votée par la commune.

Une exonération de 50% à 100%

Pour bénéficier de cette exonération de 50 à 100%, d’une durée de 3 ans, le montant total des dépenses payées par le logement doit être supérieur à :

• soit 10 000€ l’année précédant l’année d’application de l’exonération
• soit 15 000€ au cours des trois années précédant l’année d’application de l’exonération.

Les délibérations antérieures à 2020 ayant institué l’exonération avec un taux de 50% ou de 100% restent applicables pour 5 ans.

Comment bénéficier de cette aide ?

Vous devez adresser au service des impôts correspondant au lieu de situation du bien, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable, une déclaration comportant tous les éléments d’identification du bien, dont la date d’achèvement du logement. Cette déclaration doit être accompagnée de tous les éléments justifiant de la nature des dépenses et de leur montant.

Si vous êtes retraité du régime général, votre caisse de retraite peut vous accorder une aide pour effectuer des travaux dans votre logement :

• isolation des pièces de vie
• aménagement des sanitaires
• changement des revêtements de sols
• motorisation des volets roulants
• accessibilité du logement

Ce nouveau prêt hypothécaire est proposé aux ménages depuis le 1er janvier 2022 pour leur permettre de financer des travaux de rénovation énergétique, en s’appuyant en partie sur un fonds public.

Le remboursement du prêt se fait au moment de la vente du logement ou lors d’une succession.

Les intérêts peuvent faire l’objet d’un remboursement périodique ou être versés au moment de la vente ou lors de la succession.

Afin d’en favoriser la distribution dans le cadre de la massification des travaux de rénovation énergétique dont ils ont vocation à financer dans certains cas le reste à charge, notamment pour des publics rencontrant des difficultés d’accès aux crédits bancaires, la loi Climat et Résilience permet au fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) de garantir les prêts avance rénovation en couvrant 75% de la différence entre la valeur finale de la réalisation du bien et de la dette à rembourser, si celle-ci est négative.

Un partage des risques est ainsi réalisé entre les différentes parties prenantes afin de responsabiliser la banque et l’emprunteur. Cette garantie sera accessible aux ménages modestes et très modestes, dont le patrimoine immobilier est le plus susceptible de présenter un risque de valorisation.

De plus, en cas de défaillance de l’emprunteur ayant initialement opté pour le remboursement périodique des intérêts, l’établissement prêteur pourra lui proposer d’opter pour la capitalisation annuelle des intérêts futurs. Par ailleurs, afin d’aider les banques à gérer le risque de longévité inhérent à ce type de dispositif, dans l’hypothèse où la mutation du bien n’interviendrait pas au bout de 20 ans, un mécanisme d’avance sur garantie du Fonds de Garantie pour la Rénovation Énergétique (FGRE) est prévu : l’établissement pourra appeler une avance à hauteur de 75% du montant restant dû, la régularisation des paiements intervenant au terme du prêt afin de respecter le partage de risques prévu.